NNN Reit, Inc. (zuvor National Retail Properties, Inc.) zählt zu den führenden Real Estate Investment Trusts (REITs) im Bereich freistehender Gewerbeimmobilien mit Net-Lease-Mietverträgen.
Langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Einzelhändlern und Dienstleistungsunternehmen in Kombination mit einem breit diversifizierten Immobilienportfolio sorgen für eine stabile Einnahmen Basis, an der Anleger im Rahmen von regelmäßig steigenden Dividendenzahlungen mit attraktiver Rendite partizipieren können.
Doch wie steht es um die langfristige Wertentwicklung der NNN Reit Aktie? In dieser Analyse wollen wir uns genauer mit dem Unternehmen beschäftigen, das Immobilienportfolio und die finanziellen Kennzahlen betrachten, um einen Ausblick auf die Wachstumschancen und Risiken zu geben. Legen wir los!
Inhaltsverzeichnis
Unternehmen und Geschäftsmodell
Überblick zum Unternehmen, Aktie und Geschäftsmodell von NNN Reit:
| Name | NNN Reit, Inc. (zuvor National Retail Properties, Inc.) |
| Sitz | Orlando, FL |
| Gegründet | 1984 |
| Mitarbeiter | 80+ |
| Immobilien | 3500+ |
| Credit Rating | Moody’s Baa1 und S&P BBB+ |
Historie von NNN Reit
Das Unternehmen wurde 1984 als Golden Corral Realty Corp. gegründet, um die Immobilien der gleichnamigen Restaurantkette zu verwalten und Mitarbeitern eine Investmentmöglichkeit zu bieten. Der IPO erfolgte im selben Jahr mit Assets im Wert von 13 Millionen USD.
Im Jahr 1992 änderte das Unternehmen seine Investmentstrategie und expandierte breiter in den Bereich der Einzelhandelsimmobilien. 1993 erfolgte schließlich die Trennung von Golden Corral und eine Umbenennung in Commercial Net Lease Realty, Inc.
1998 kam es zum Zusammenschluß mit der zuvor beratenden Realty Advisor Inc. und der Aufnahme des eigenständigen REIT Geschäfts. 2005 erfolgte die Übernahme von National Properties Corporation und 2006 wurde das Unternehmen in National Retail Properties, Inc. umbenannt.
Seit 2023 firmiert das Unternehmen nun als NNN Reit, Inc.
Geschäftsführung von NNN Reit
Die Geschäftsführung von NNN Reit zeichnet sich durch langjährige Erfahrung und Kontinuität aus.
Chief Executive Officer (CEO)
CEO Stephen A. Horn, Jr., der seit 2022 die Führung übernommen hat, bringt eine starke Expertise im Bereich Mergers & Acquisitions mit, was besonders für das Wachstum und die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens von Vorteil ist. Bereits seit 2003 ist er maßgeblich für Akquisitionen verantwortlich und baut auf der erfolgreichen Arbeit seiner Vorgänger Jay Whitehurst (2017 – 2022) und Craig Macnab (2004 – 2017) auf.
Chief Financial Officer (CFO)
Kevin B. Habicht, der seit 1993 als CFO tätig ist, bringt umfangreiche finanzielle Expertise als Certified Public Accountant und Chartered Financial Analyst ein, was zur stabilen Finanzstrategie des Unternehmens beiträgt.
Chief Accounting Officer (CAO)
Michelle L. Miller, CAO seit 2016, hat durch ihre langjährige Erfahrung in der Finanzbuchhaltung und ihre Zeit als Certified Public Accountant bei KPMG eine solide Grundlage, um die Buchhaltungsprozesse des Unternehmens effizient zu führen.
Insgesamt zeigt sich die Führung von NNN Reit als gut eingespieltes Team mit einer klaren Ausrichtung auf langfristiges, strategisches Wachstum.
| Aktie | NYSE: NNN |
| Gelistet | S&P MidCap 400 |
| IPO | 1984 |
| Marktkapitalisierung (11.10.24) | 8,72 billion USD |
| Kurs (11.10.24) | 47,49 USD |
| Dividendenrendite (11.10.24) | 4,89% |
Aktionärsstruktur
Über 99% der NNN Reit Aktien befinden sich im Freefloat (Streubesitz).
Die Top 5 Aktionäre setzen sich aus namhaften institutionellen Investoren zusammen, die einen bedeutenden Anteil am Unternehmen halten. An erster Stelle steht Vanguard Fiduciary Trust Co. mit über 14 % der Anteile. Dicht dahinter folgt BlackRock Advisors LLC, mit über 10% der Aktien. Victory Capital Management, Inc. belegt mit 7% der Anteile den dritten Platz. State Street Corp. hält 6,5 % der Anteile. Die Liste wird von Fidelity Management & Research Co. LLC abgerundet, die mit einem Anteil knapp unter 5% der Aktien besitzt.
Geschäftsmodell
NNN REIT invests in high-quality single-tenant net-leased retail properties
NNN Reit investiert in hochwertige freistehende Einzelhandelsimmobilien mit Netto-Mietverträgen.
Das bedeutet, die Mieter kommen selbst für Nebenkosten wie Steuern, Versicherung, Instandhaltung etc. auf, was die Kostenstruktur für NNN Reit stark vereinfacht.
Bei den Immobilien handelt es sich um Einzelhändler und Dienstleistungsunternehmen wie Einzelhandelsgeschäfte, Restaurants, Autowaschanlagen, Fitness-Center usw. die sich in guter Lage, wie etwa an Hauptstraßen, in Fachmarktzentren o.ä. befinden.
Oft handelt es sich um Sale-and-leaseback-Transaktionen. Diese bieten Unternehmen den Vorteil, sofort Kapital freizusetzen, ohne ihre Geschäftsstandorte aufgeben zu müssen. NNN Reit profitiert hingegen von stabilen, langfristigen Mieteinnahmen und kann gleichzeitig wertvolle Immobilien erwerben, die durch die fortlaufende Nutzung der Mieter abgesichert sind.
Die Kunden sind hauptsächlich große und bekannte Marken, die oftmals selbst börsengelistet sind und daher eine gute Bonität besitzen.
Das Geschäft verteilt sich über die gesamte USA. NNN Reit besitzt hier Immobilien in 49 Bundesstaaten.
Quelle: June-30-2024-NNN-REIT-INDIVIDUAL-Investor-Presentation
Immobilienportfolio
Zuerst verschaffen wir uns einen Überblick über das Immobilienportfolio von NNN Reit:
Anzahl an Immobilien in Bestand
Das Unternehmen kann den eigenen Immobilienbestand durch Zukäufe und Übernahmen kontinuierlich steigern.
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | |
| properties | 3532 | 3411 | 3223 | 3143 | 3118 | 2969 | 2764 |
| growth (y/y) | 3,55% | 5,83% | 2,55% | 0,80% | 5,02% | 7,42% | 9,03% |
| growth (5y) CAGR | 3,53% | 4,30% | 4,92% | 6,85% | 8,71% | 9,80% | |
| occupancy | 99,50% | 99,40% | 99,00% | 98,50% | 99,00% | 98,20% | 99,10% |
| WALE (years) | 10,1 | 10,4 | 10,6 | 10,7 | 11,2 | 11,5 |
Der Zuwachs an neuen Immobilien wurde durch die Pandemie-Jahre 2020 und 2021 stark ausgebremst. Obwohl der Bestand nicht mehr ganz so schnell ansteigt wie vor 2020, zeigt sich mittlerweile aber wieder ein gesundes, stetiges Wachstum.
Die Vermietungsquote bewegt sich kontinuierlich nahe der Vollauslastung.
Auch die WALE (weighted average lease expiry) bzw. durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt mit 10+ Jahren auf einem stetig hohen Niveau.
Diversifikation des Immobilienportfolios
Sehen wir uns als nächstes an, wie das Immobilienportfolio von NNN Reit aufgestellt ist.
Geografische Diversifikation:
Quelle: June-30-2024-NNN-REIT-INDIVIDUAL-Investor-Presentation
Branchen Diversifikation:
Quelle: NNN Reit Website – Investor Relations (Aug. 24)
Mieter Diversifikation:
Quelle: NNN Reit Website – Investor Relations (Aug. 24)
Fazit zum Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio von NNN Reit überzeugt durch seine exzellente Diversifikation, sowohl geografisch als auch in Bezug auf die Branchen und Mieter. Durch die breite Streuung besteht kein Klumpenrisiko, was das Portfolio besonders stabil macht
Die Mieter sind zudem hauptsächlich namhafte Marken und große Unternehmen, die oftmals selbst börsengelistet sind. Das sorgt für finanzielle Sicherheit, was sich auch an der sehr geringen Leerstandsquote erkennen lässt.
Durch Zukäufe und Übernahmen kann das Immobilienportfolio kontinuierlich erweitert werden. Über die vergangenen Jahre zeigte sich ein gesundes Wachstum, das auch weiterhin angestrebt wird.
Insgesamt beweist sich das Immobilienportfolio von NNN Reit als stark aufgestellt und punktet in allen relevanten Bereichen.
Bewertung Immobilienportfolio: 🟩
Geschäftsentwicklung
Als nächstes wollen wir uns mit den Geschäftsentwicklung von NNN Reit genauer auseinandersetzen. Dazu werfen wir einen Blick auf relevante Finanzkennzahlen.
Revenue (Umsatz)
Als Erstes sehen wir uns hier die Umsatzentwicklung an. Denn diese ist ein wichtiger Indikator für das Wachstum des Geschäfts und stellt den Grundpfeiler für zukünftige Profitabilität dar.
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
2017 |
|
|
Revenue |
828.111 |
773.053 |
726.407 |
660.681 |
670.487 |
622.661 |
584.933 |
|
growth (YoY) |
7,12% |
6,42% |
9,95% |
-1,46% |
7,68% |
6,45% |
9,61% |
|
growth (5y) CAGR |
5,87% |
5,74% |
6,36% |
6,47% |
9,05% |
9,68% |
12,03% |
NNN Reit kann seinen Umsatz kontinuierlich steigern. Auch wenn das Unternehmen nicht mehr ganz so schnell wächst wie vor 2020, sehen die Wachstumsraten sowohl jährlich als auch im 5-Jahres Durchschnitt betrachtet sehr gesund aus.
AFFO (Adjusted Funds from Operations) / Erträge aus dem Geschäftsbetrieb
Nun wollen wir uns mit der Ertragskraft beschäftigen.
Dazu betrachten wir die wichtigste Kennzahl für REITs, die AFFO bzw. AFFO/share.
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
2017 |
|
|
AFFO |
591.523 |
568.952 |
534.792 |
431.444 |
462.325 |
418.702 |
379.083 |
|
growth (YoY) |
3,97% |
6,39% |
23,95% |
-6,68% |
10,42% |
10,45% |
8,95% |
|
growth (5y) CAGR |
7,16% |
8,46% |
8,98% |
7,20% |
11,85% |
11,87% |
13,55% |
|
AFFO / share |
3,26 $ |
3,21 $ |
3,06 $ |
2,51 $ |
2,80 $ |
2,68 $ |
2,54 $ |
|
growth (YoY) |
1,56% |
4,90% |
21,91% |
-10,36% |
4,48% |
5,51% |
5,39% |
|
growth (5y) CAGR |
4,00% |
4,79% |
4,89% |
2,03% |
5,72% |
6,13% |
6,66% |
Hier zeigt sich ein ähnliches Bild wie beim Umsatz. Obwohl das Ertragswachstum wie vor 2020 derzeit nicht mehr erreicht wird, konnte sich NNN vom Einbruch im Pandemie-Jahr gut erholen und trotzdem wieder auf Wachstumskurs gehen.
Zuletzt ist das Wachstum der Ertragskraft in 2023 zwar deutlich zurückgegangen, was auf höhere Kosten im Inflations-Umfeld zurückzuführen ist, insgesamt ist das durchschnittliche Wachstum aber nach wie vor auf Kurs.
Hier darf man aber auf das Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres 2024 gespannt sein. Aktuell liegt die Guidance des Unternehmens für den AFFO/share in einem Bereich von $3.31 – $3.37 — was wieder eine leichte Beschleunigung in Richtung über 2% zufolge hätte.
AFFO Marge
Um die Rentabilität einzuordnen, betrachten wir nun die AFFO Marge.
Wie die Grafik erkennen lässt, gelingt es NNN Reit stetig, die Rentabilität zu steigern. Vor dem Einbruch im Pandemie-Jahr 2020 bewegte sich diese im Bereich von 65% und liegt nun in einem Bereich über 70%. Das Unternehmen konnte die harten Zeiten also nutzen, um unnötige Kosten einzusparen und die Rentabilität zu erhöhen.
Fazit zur Geschäftsentwicklung
Die Geschäftsentwicklung bei NNN Reit sieht sehr gut aus. Dem Unternehmen gelingt es nicht nur, die Umsätze kontinuierlich zu steigern, sondern vor allem auch die Ertragskraft stetig zu erhöhen. Über die letzten Jahre ist ein kräftiger Sprung bei der AFFO Marge gelungen und auch beim Wachstum der wichtigsten Kennzahl – dem AFFO/share – bleibt NNN Reit weiter auf Kurs.
Bewertung Geschäftsentwicklung: 🟩
Dividendenentwicklung
Gerade für REIT-Investoren spielt die Dividende eine wichtige Rolle. Daher wollen wir uns im nächsten Abschnitt angucken, wie sich die Dividende bei NNN Reit entwickelt hat.
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
2017 |
|
|
Dividend / share |
2,23 $ |
2,16 $ |
2,10 $ |
2,07 $ |
2,03 $ |
1,95 $ |
1,86 $ |
|
growth (YoY) |
3,24% |
2,86% |
1,45% |
1,97% |
4,10% |
4,84% |
4,49% |
|
growth (5y) CAGR |
2,72% |
3,04% |
3,36% |
3,90% |
4,23% |
4,04% |
NNN Reit kann seine Dividende regelmäßig steigern. Auch hier kam es aufgrund des Pandemie-Jahres 2020 zu einer Verlangsamung des Dividenden Wachstums, mittlerweile ist das Unternehmen aber wieder auf Kurs.
Trotz der Schwierigkeiten 2020 konnten die kontinuierlichen Anhebungen beibehalten werden. Mittlerweile 35 Anhebungen in Folge. NNN Reit ist nur einer von drei börsengehandelten US-REITs, dem das gelingt.
Quelle: June-30-2024-NNN-REIT-INDIVIDUAL-Investor-Presentation
DIvidendenrendite
Die Dividendenrendite der NNN Reit Aktien bewegte sich in den letzten 10 Jahren stets in einem Bereich von 4 – 5 Prozent pro Jahr, was sehr solide ist.
Während in früheren Jahren deutlich über 70% der Erträge für die Dividende aufgewendet werden musste, sind es mittlerweile deutlich unter 70%.
Die Dividende ist daher mehr als ausreichend gedeckt und kann als sicher angesehen werden.
Fazit zur Dividendenentwicklung
NNN Reit konnte die Dividende über einen Zeitraum von 35 Jahren in jedem Jahr anheben. Das Unternehmen ist damit unter den Top 3 REITs, denen das gelungen ist. Mit einer Dividendenrendite, die sich über die letzten Jahre in einem Bereich zwischen 4 und 5 Prozent bewegt hat, können sich Investoren sehr gut zufriedengeben. Die Ausschüttungsquote untermauert zudem die Sicherheit der Dividende.
Bewertung Dividendenentwicklung: 🟩
Verschuldung
Im letzten Teil der Finanzkennzahlen steht die Verschuldung im Fokus.
Sowohl die Vermögenswerte (Assets) als auch die Schulden (Debt) steigen kontinuierlich an.
Dabei haben in den letzten Jahren vor allem die Schulden etwas kräftiger zugelegt.
Lag die Fremdkapitalquote in früheren Jahren noch unter 40%, steht sie mittlerweile bereits bei 50%.
Das sollten Investoren zwar langfristig im Auge behalten, an sich ist es aber nicht ungewöhnlich, dass ein gesund wachsendes Unternehmen sich zunehmend verschuldet, um einen höheren Leverage (Hebelwirkung) auf das eingesetzte Kapital zu haben.
Zudem ist es durchaus clever, in Niedrigzinsphasen wie etwa auch 2021 einen kräftigen Batzen an niedrig verzinsten Schulden aufzunehmen.
Es sollte eher darauf geachtet werden, inwieweit die Schulden von den Erträgen gedeckt sind.
Hier sehen wir, dass sich gar nicht so viel geändert hat.
Die Verschuldung lag in früheren Jahren beim 6,5- bis 7-fachen des AFFO und liegt mittlerweile nur etwas höher beim 7- bis 7,5-fachen, was nichts außergewöhnliches ist.
Wichtig im Zusammenhang mit den Schulden sind zudem folgende zwei Kennzahlen:
avg. debt maturity (durchschnittliche Fälligkeit der Schulden)
avg. interest rate (durchschnittlicher Zinssatz)
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
|
|
avg. debt maturity |
12 |
13,7 |
14,7 |
10,2 |
8,3 |
9,3 |
|
avg. interest rate |
4,00% |
3,70% |
3,70% |
3,70% |
4,00% |
4,00% |
Der durchschnittliche Zinssatz ist über die Jahre weitgehend stabil geblieben und schwankte zwischen 3,70 % und 4,00 %. Trotz der allgemeinen Zinsentwicklungen in den letzten Jahren konnte NNN Reit den Zinssatz auf einem relativ konstanten Niveau halten, was auf eine gute Schuldenverwaltung und Refinanzierungspolitik hinweist.
Werfen wir einen genaueren Blick auf die Strukturierung der Schulden:
Quelle: June-30-2024-NNN-REIT-INDIVIDUAL-Investor-Presentation
Insgesamt zeigt sich, dass NNN Reit in der Lage ist, die Schuldenstruktur gut zu managen.
Dividend+Interest Coverage-Ratio (AFFO)
Um abschließend die finanzielle Stabilität und die Fähigkeit zur Aufrechterhaltung der Dividendenzahlungen zu bewerten, sehen wir uns die Dividend+Interest Coverage-Ratio (AFFO) an. Diese gibt Aufschluss darüber, wie gut NNN Reit in der Lage ist, seine Dividenden- und Zinszahlungen aus den Adjusted Funds From Operations (AFFO) zu decken.
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
2017 |
2016 |
|
|
AFFO |
591.523 |
568.952 |
534.792 |
431.444 |
462.325 |
418.702 |
379.083 |
347.933 |
|
Dividend total |
404.458 |
380.538 |
367.291 |
356.409 |
333.692 |
303.164 |
277.120 |
257.007 |
|
interest expenses |
163.898 |
148.065 |
137.874 |
129.431 |
120.023 |
115.847 |
109.109 |
96.352 |
|
568.356 |
528.603 |
505.165 |
485.840 |
453.715 |
419.011 |
386.229 |
353.359 |
|
|
Coverage-Ratio |
104,08% |
107,63% |
105,86% |
88,80% |
101,90% |
99,93% |
98,15% |
98,46% |
Fazit zur Verschuldung
Die steigende Verschuldung im Kontext des Unternehmenswachstums und der niedrigen Zinssätze in den letzten Jahren können als strategische Entscheidung gewertet werden. Zwar hat die Fremdkapitalquote dadurch zugenommen und liegt inzwischen bei rund 50 %, was jedoch in einem zunehmend größeren und finanziell stabil aufgestellten Unternehmen nicht ungewöhnlich ist. Die Schuldenlast bleibt weiterhin im Rahmen, da sie sich im Verhältnis zur Ertragskraft nur geringfügig erhöht hat.
Zudem gelingt es, durchschnittliche Fälligkeit der Schulden und Zinssatz auf einem robusten Niveau zu sichern. Die finanzielle Stabilität wird durch die stabile Coverage-Ratio untermauert, die zeigt, dass sowohl Dividenden als auch Zinszahlungen gut durch die Erträge gedeckt sind.
NNN Reit bleibt somit in einer soliden Position, auch langfristig Dividenden zu zahlen und seine Schulden zu managen.
Bewertung Verschuldung: 🟩
Bewertung der NNN Reit Aktie
Jetzt haben wir einen guten Überblick zu den Finanzkennzahlen und wissen, wie das Unternehmen fundamental aufgestellt ist.
Wie sieht es aber nun konkret mit der Bewertung aus?
Dazu sehen wir uns als Erstes das Price-to-AFFO ratio, also das Kurs-Ertrags-Verhältnis an.
Price-to-AFFO ratio (Kurs-Ertrags-Verhältnis)
Hier sehen wir, dass NNN Reit vor 2020 üblicherweise mit einem Kurs-Ertrags-Verhältnis im Bereich von 18x gehandelt wurde. Was bedeutet, dass es also etwa 18 Jahre gedauert hätte, bis das Unternehmen den Wert seiner Aktien als AFFO erwirtschaftet.
Mit rückläufigem Aktienkurs ist das Kurs-Ertrags-Verhältnis im Jahr 2023 bis auf 13x gefallen. Die Bewertung wirkte auf den ersten Blick im Vergleich zu früher sehr günstig.
Wie sieht es aktuell aus?
| date | stock price | AFFO/share | AFFO Rendite | Price / AFFO |
| 11.10.2024 | 47,49 | 3,32 $ | 6,99% | 14,30 x |
Ist NNN derzeit unterbewertet und eine Kaufgelegenheit oder nicht?
Um diese Frage zu beantworten, werden wir den Kurs der NNN Aktien im Zusammenhang mit der AFFO-Rendite des Unternehmens und der „risikofreien“ Rendite von 10-jährigen US-Staatsanleihen betrachten.
Schließlich haben Investoren durch den schnellen Anstieg der Zinsen heutzutage wieder eine “sichere” Alternative und müssen ihr Geld nicht unbedingt in REITs stecken.
Der Kurs der NNN Aktien muss also so weit sinken, dass ein Investment hier wieder interessant wird.
Sehen wir uns den Kursverlauf an:
|
date |
10y t-bills yield |
stock price |
AFFO Rendite |
Price / AFFO |
premium |
|
29.12.23 |
3,88% |
43,1 |
7,56% |
13,22 x |
3,68% |
|
30.12.22 |
3,88% |
45,76 |
7,01% |
14,26 x |
3,13% |
|
31.12.21 |
1,52% |
48,07 |
6,37% |
15,71 x |
4,85% |
|
31.12.20 |
0,93% |
40,92 |
6,13% |
16,30 x |
5,20% |
|
31.12.19 |
1,92% |
53,62 |
5,22% |
19,15 x |
3,30% |
|
31.12.18 |
2,69% |
48,51 |
5,52% |
18,10 x |
2,83% |
|
29.12.17 |
2,41% |
43,13 |
5,89% |
16,98 x |
3,48% |
|
30.12.16 |
2,44% |
44,2 |
5,45% |
18,34 x |
3,01% |
|
31.12.15 |
2,27% |
40,05 |
5,67% |
17,64 x |
3,40% |
|
31.12.14 |
2,17% |
39,37 |
5,38% |
18,57 x |
3,21% |
Klammern wir die beiden pandemiebedingten Ausreißer-Jahr 2020 und 2021 mal aus, dann kommen wir auf eine durchschnittliche Risikoprämie von 3,25%.
Die Investition in NNN ist also für Investoren nur interessant, wenn sie mit einem Aufschlag von 3,25% zur Rendite von Staatsanleihen rechnen können.
Und wie sieht es aktuell aus?
|
date |
10y t-bills yield |
stock price |
AFFO/share |
AFFO Rendite |
Price / AFFO |
premium |
|
11.10.2024 |
4,08% |
47,49 |
3,32 $ |
6,99% |
14,30 x |
2,91% |
Beim aktuellen AFFO/share (TTM) von 3,32 und 10y t-bill yields von 4,08% liegt die Risikoprämie bei 2,91% und somit etwas unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre.
Als Staatsanleihen in den vergangenen Jahren im Bereich von lediglich 2 bis 2,5% lagen, konnte man sich mit einer AFFO Rendite im Bereich von 5 bis 6% zufriedengeben. Das entspricht einem Preis/AFFO-Verhältnis im Bereich von 17 bis 18x.
Mit Staatsanleihen, die nun aber im Bereich von 4% liegen, wird eine AFFO Rendite um 7% gefordert, was einem Preis/AFFO-Verhältnis im Bereich von 14x entspricht.
Das erklärt den kräftigen Abschlag beim Preis/AFFO-Verhältnis und lässt den aktuellen Faktor 14x auf einmal gar nicht mehr so günstig erscheinen, wie zuvor.
NNN ist also gar nicht unterbewertet, wie man es auf den ersten Blick auf das Preis/AFFO-Verhältnis vermuten würde, sondern durchaus fair bepreist.
NNN Aktie Prognose
Wagen wir uns auf Basis unserer Daten an eine Prognose der NNN Aktie:
| t-bill | premium | affo rendite | AFFO/share | price | price / AFFO |
| 3,00% | 3,25% | 6,25% | 3,32 $ | 53,12 $ | 16,00 x |
| 3,25% | 3,25% | 6,50% | 3,32 $ | 51,08 $ | 15,38 x |
| 3,50% | 3,25% | 6,75% | 3,32 $ | 49,19 $ | 14,81 x |
| 3,75% | 3,25% | 7,00% | 3,32 $ | 47,43 $ | 14,29 x |
| 4,00% | 3,25% | 7,25% | 3,32 $ | 45,79 $ | 13,79 x |
| 4,25% | 3,25% | 7,50% | 3,32 $ | 44,27 $ | 13,33 x |
| 4,50% | 3,25% | 7,75% | 3,32 $ | 42,84 $ | 12,90 x |
| 4,75% | 3,25% | 8,00% | 3,32 $ | 41,50 $ | 12,50 x |
| 5,00% | 3,25% | 8,25% | 3,32 $ | 40,24 $ | 12,12 x |
Unserer Annahmen nach sollte der faire Kurs der NNN Reit Aktie bei einer aktuellen Rendite auf Staatsanleihen um die 4%im Bereich zwischen 45 und 46 USD liegen. Mit aktuell 47,49 USD liegt er etwas darüber.
Sollten Staatsanleihen auf 3,00% sinken, könnte der Kurs in einen Bereich über 53 USD steigen.
Sollten Staatsanleihen auf 5,00% steigen, könnte der Kurs auf einen Bereich um 40 USD sinken.
Für eine Prognose des Aktienkurses lassen sich sowohl die Renditen der Staatsanleihen oder auch das AFFO/Share individuell den eigenen Annahmen nach anpassen.
Meine persönliche Prognose für das nächste Jahr:
Staatsanleihen geben im Rahmen der Zinssenkungen um weitere 50 – 100 Basispunkte nach und NNN Reit kann das AFFO/Share im nächsten Jahr auf 3,40 USD (Steigerung im Bereich von 4%) erhöhen.
|
t-bill |
premium |
affo rendite |
AFFO/share |
price |
price / AFFO |
|
3,25% |
3,25% |
6,50% |
3,40 $ |
52,31 $ |
15,38 x |
In diesem Szenario kann der Kurs der NNN Reit Aktie auf 52,31 $ steigen.
Bei einem Ausgangskurs von aktuell 47,49 $ ist das ein Kurspotenzial von 10,14%.
Dazu kommt die Dividende von aktuell 4,89%.
Somit käme es zu einer Gesamtrendite von 15,03% in einem Jahr.
NNN Reit Aktie: Analysten Einschätzungen
Werfen wir noch kurz einen Blick auf die aktuellen Prognosen der Analysten zur NNN Reit Aktie:
|
Analyst |
Firm |
Rating |
Kursziel (alt → neu) |
Datum |
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John Kilichowski |
Wells Fargo |
🟨 |
Hold |
$47 → $50 |
Oct 1, 2024 |
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RJ Milligan |
Raymond James |
🟩 |
Buy |
$47 → $48 |
Aug 21, 2024 |
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Craig Kucera |
B. Riley Securities |
🟨 |
Hold |
$43 → $49 |
Aug 7, 2024 |
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Brad Heffern |
RBC Capital |
🟨 |
Hold |
$43 → $46 |
Aug 2, 2024 |
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Michael Goldsmith |
UBS |
🟨 |
Hold |
$41 → $46 |
Jul 18, 2024 |
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James Feldman |
Wells Fargo |
🟨 |
Hold |
$43 → $42 |
May 30, 2024 |
Fazit zur Bewertung
Mit Staatsanleihen, die kürzlich wieder auf 4% gesprungen sind und angesichts des aktuellen Price/AFFO von 14,3x und einem Kurs um die 47,50 USD wirkt die Aktie leicht überbewertet.
Eine faire Bewertung würde meiner Annahmen nach eher im Bereich von 45 – 46 USD mit einem Price/AFFO unter 14x liegen.
Es zeigt sich, dass der Kurs der NNN Reit Aktie in Hoffnung auf weiter fallende Zinsen der tatsächlichen Entwicklung etwas vorrausgelaufen ist. Sollten die 4% bei den Staatsanleihen gehalten werden und doch nicht so schnell sinken, dann ist auch ein gewisser Rücklauf des Kurses in nächster Zeit wahrscheinlich.
Kurse unter 45 USD könnten dann einen guten Einstiegspunkt darstellen.
Auf langfristige Sicht bleibt die NNN Reit Aktie selbst beim aktuellen Kurs trotzdem attraktiv.
Bewertung: 🟨
Fazit
Kommen wir zum Fazit der NNN Reit Aktien Analyse:
Immobilienportfolio 🟩
Das Immobilienportfolio zeichnet sich durch eine starke Diversifikation, namhafte Mieter und kontinuierliches Wachstum aus, wodurch finanzielle Sicherheit und Stabilität gewährleistet sind.
Geschäftsentwicklung 🟩
Die Geschäftsentwicklung ist sehr positiv, mit kontinuierlich steigenden Umsätzen, einer wachsenden Ertragskraft und einer starken AFFO-Marge, die zu einem stabilen Wachstum des AFFO/Share führt.
Dividendenentwicklung 🟩
NNN Reit glänzt mit 35 aufeinanderfolgenden Jahren an Dividendenerhöhungen, bietet eine stabile Dividendenrendite von 4 bis 5 Prozent und überzeugt durch eine sichere Ausschüttungsquote.
Verschuldung 🟩
Steigende Verschuldung im Rahmen des Unternehmenswachstums, wobei die Schuldenlast im Verhältnis zur Ertragskraft moderat bleibt und durch stabile Zins- und Fälligkeitsstrukturen sowie eine solide Coverage-Ratio gut abgesichert ist.
Aktienkurs Bewertung 🟨
Zum aktuellen Kurs bei rund 47,50 USD und einem Price/AFFO von über 14x erscheint die NNN Reit Aktie angesichts der zuletzt wieder gestiegenen Staatsanleihen auf 4 % leicht überbewertet, wobei Kurse unter 45 USD einen attraktiveren Einstiegspunkt bieten könnten.
Gesamt 🟩🟩🟩🟩🟨
Für mich ist NNN Reit ein solides Basisinvestment im Sektor der Einzelhandels-Gewerbeimmobilien mit langjährig gutem Track-Record und langfristig guten Wachstumsaussichten.
Eine erste Position hatte ich Mitte April 2024 bei knapp unter 40 USD eröffnet und wenn der Aktienkurs wieder etwas zurückkommt, werde ich hier weiter aufstocken.
Chancen
Das solide Geschäftsmodell mit robusten Finanzkennzahlen und guten Wachstumsaussichten kann auch in Zukunft für eine anhaltende Wertentwicklung durch steigende Immobilienwerte und Mieteinnahmen sorgen, wobei Anleger davon durch Kursgewinne und steigende Dividenden profitieren können.
Risiken
Ich sehe bei NNN Reit derzeit keine spezifischen Risiken in Bezug auf den Ausfall bestimmter Kunden oder Bedrohungen für das Geschäftsmodell an sich. Natürlich bleiben die allgemeinen Risiken für REITs, die allerdings den gesamten Sektor betreffen. Darunter etwa ein Anstieg der Finanzierungskosten durch weiter steigende Zinsen oder unvorhersehbare externe Einflüsse wie die Immobilienkrise 2008 und die Pandemie 2020.
Insgesamt schätze ich die Chancen bei NNN Reit deutlich höher ein als die Risiken, da das solide Geschäftsmodell und die Wachstumsaussichten die allgemeinen Marktrisiken überwiegen.
Lass mich gerne wissen, wie du die NNN Reit Aktie einschätzt.
Ich würde mich über einen Austausch darüber freuen!
Quellenangaben:
https://www.nnnreit.com/investor-relations/
https://www.sec.gov/
https://www.cnbc.com/quotes/US.10
Transparenzhinweis: Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ist der Autor in der NNN Aktie investiert.
Keine Anlageberatung! Bitte beachte den Haftungssauschluss.