Wann gilt ein Unternehmen als REIT?
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind spezielle Gesellschaften, die in Immobilien investieren und deren Erträge an ihre Aktionäre ausschütten. Doch nicht jedes Unternehmen kann sich als REIT bezeichnen – es gelten klare rechtliche und strukturelle Anforderungen.
Erfahre hier, welche Voraussetzungen ein Unternehmen erfüllen muss, um den Status eines REITs zu erhalten und wie sich diese Struktur von klassischen Immobilienunternehmen unterscheidet.
Inhaltsverzeichnis
Struktur und Zweck eines REITs
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine besondere Unternehmensform, die geschaffen wurde, um es Anlegern zu ermöglichen, in Immobilien zu investieren, ohne selbst direkt Immobilien zu kaufen oder zu verwalten.
REITs bündeln das Kapital von Anlegern, um damit ein großes Portfolio von Immobilien zu erwerben und zu verwalten. Das Kapital der Anleger wird also in eine Vielzahl von Immobilienprojekten investiert, was zu einer breiteren Diversifikation und einer geringeren Volatilität im Vergleich zu einzelnen Immobilieninvestments führt.
Der Hauptzweck eines REITs besteht darin, Einkommen durch den Besitz, den Betrieb oder die Finanzierung von Immobilien zu generieren und diese Erträge in Form von Dividenden an die Aktionäre weiterzugeben.
Mehr allgemeine Informationen unter:
Was ist ein REIT?
Welche Arten von REITs gibt es?
Voraussetzungen für den REIT-Status
Um als Real Estate Investment Trust (REIT) anerkannt zu werden, müssen Unternehmen strenge rechtliche und finanzielle Anforderungen erfüllen. Diese Anforderungen sind gesetzlich geregelt und unterscheiden sich je nach Land, basieren jedoch in der Regel auf ähnlichen Prinzipien.
Steuerbefreiungen auf Unternehmensebene
Einer der größten Vorteile für REITs besteht darin, dass sie auf Unternehmensebene in vielen Ländern von der Körperschaftssteuer befreit sind. Das bedeutet, dass REITs keine Steuern auf ihre Gewinne zahlen müssen, solange sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, wie beispielsweise die Ausschüttung von mindestens 90 % der Gewinne an ihre Aktionäre. Dies ist ein entscheidender Unterschied zu herkömmlichen Immobilienunternehmen, die ihre Gewinne in der Regel mit Körperschaftssteuer belastet sehen, bevor Dividenden an Aktionäre ausgeschüttet werden.
Diese Steuerbefreiung macht REITs besonders attraktiv für Investoren, da die Gewinne nicht doppelt besteuert werden – einmal auf der Unternehmensebene und dann nochmals auf der Ebene der Aktionäre. Infolgedessen können REITs mehr ihrer Gewinne an die Aktionäre weitergeben, was sie zu einer effizienten Einkommensquelle macht.
Besteuerung auf Ebene der Aktionäre
Die Steuerlast wird bei REITs im Wesentlichen auf die Ebene der Aktionäre verlagert. Das bedeutet, dass nur die Aktionäre selbst die Dividenden, die ein REIT ausschüttet, versteuern müssen. Diese Ausschüttungen unterliegen je nach Wohnsitz dem individuellen Steuersatz des Aktionärs und werden je nach Land als Einkommen, Kapitalrückzahlungen oder als steuerlich begünstigte Dividenden klassifiziert.
Der steuerliche Vorteil eines REITs liegt also darin, dass die Aktionäre direkt von den steuerfreien Gewinnen des Unternehmens profitieren, obwohl sie diese auf persönlicher Ebene versteuern müssen. Diese steuerliche Struktur macht REITs besonders attraktiv für einkommensorientierte Anleger, da sie eine regelmäßige und oftmals relativ hohe Dividendenrendite bieten, die nicht durch eine doppelte Besteuerung gemindert wird.
REIT-Status in verschiedenen Ländern
Der REIT-Status ist weltweit etabliert, doch es gibt je nach Region unterschiedliche gesetzliche Anforderungen und steuerliche Regelungen. Die wesentlichen Unterschiede zwischen den USA, Europa und anderen Regionen liegen in den spezifischen Vorgaben, die Unternehmen erfüllen müssen, um als REIT anerkannt zu werden, sowie in den steuerlichen Vorteilen, die REITs in den jeweiligen Ländern genießen.
Unterschiede zwischen den USA, Europa und anderen Regionen
Die USA sind das Ursprungsland der REITs, da diese Struktur dort bereits 1960 eingeführt wurde. In den USA gelten die strengsten und am klarsten definierten Regeln, die von der Internal Revenue Service (IRS) überwacht werden.
Amerikanische REITs müssen strenge Vorgaben bezüglich ihrer Vermögensstruktur und Erträge erfüllen, wie etwa die Verpflichtung, mindestens 75 % ihrer Einnahmen aus Mieten oder Hypothekenzinsen zu erzielen. Zudem müssen sie mindestens 90 % ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden ausschütten, um von den steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
In Europa haben viele Länder, darunter das Vereinigte Königreich, Deutschland und Frankreich, eigene REIT-Strukturen entwickelt, die auf den Grundprinzipien der US-amerikanischen REITs basieren. Jedes Land hat jedoch leicht unterschiedliche Anforderungen.
In Deutschland müssen REITs beispielsweise mindestens 75 % ihres Anlagevermögens in Immobilien investieren, und die Ausschüttungsquote liegt ebenfalls bei 90 %. Das entspricht den US-Regularien. Zusätzlich dürfen deutsche REITs die Mindesteigenkapitalquote von 45 % nicht unterschreiten. Mindestens 15 % der Aktien müssen von Aktionären gehalten werden, die jeweils nicht mehr als 3 % der Gesamtaktien besitzen. Zudem darf kein einzelner Aktionär mehr als 10 % des Grundkapitals kontrollieren. Deutsche REITs dürfen zudem nicht in Wohnimmobilien investiert sein.
Andere Regionen wie Asien und Australien haben ebenfalls REIT-Strukturen eingeführt, wobei besonders Australien, Japan und Singapur große REIT-Märkte entwickelt haben. Die grundsätzlichen Prinzipien sind auch hier ähnlich, wobei es in diesen Ländern Unterschiede in Bezug auf die Besteuerung und die Arten von Immobilien gibt, die in REIT-Portfolios aufgenommen werden dürfen. So darf etwa in Singapur das Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital eines REITs maximal 35 Prozent betragen.
Nationale Gesetze und internationale Standards
Die REIT-Gesetze werden von den nationalen Regierungen festgelegt und unterliegen den jeweiligen Steuer- und Finanzregulierungen. Während die Grundstruktur eines REITs in den meisten Ländern ähnlich ist – hohe Ausschüttungsquoten, steuerliche Vorteile und Fokus auf Immobilieninvestitionen – unterscheiden sich die Details. Zum Beispiel verlangen einige Länder, dass REITs ihre Anteile an der Börse notieren, während andere dies nicht tun.
Zudem gibt es Bestrebungen, die internationalen Standards für REITs zu vereinheitlichen. Organisationen wie die European Public Real Estate Association (EPRA) setzen sich für eine Harmonisierung der REIT-Vorschriften innerhalb Europas ein, um grenzüberschreitende Investitionen zu erleichtern. Trotz dieser Bemühungen bleibt die REIT-Regulierung weitgehend national geprägt, wobei jedes Land seine eigenen Gesetze und steuerlichen Regeln festlegt, die oft den lokalen Immobilienmarkt widerspiegeln.
Insgesamt bieten REITs weltweit eine ähnliche Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, aber die spezifischen Anforderungen und Vorteile können je nach Land variieren.
Unterschiede zu klassischen Immobilienunternehmen
Im Gegensatz zu traditionellen Immobilienunternehmen, deren Gewinne häufig reinvestiert werden, um das Unternehmen weiter auszubauen, müssen REITs den Großteil ihres Einkommens direkt an ihre Aktionäre ausschütten
Dadurch profitieren die Aktionäre direkt von den laufenden Mieteinnahmen und den Erträgen aus Immobilienverkäufen. Ein weiterer wesentlicher Unterschied ist, dass REITs auf Unternehmensebene üblicherweise von der Körperschaftsteuer befreit sind, solange sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, während herkömmliche Immobilienunternehmen auf ihre Gewinne Steuern zahlen müssen.
Darüber hinaus operieren REITs meist als reine Investmentvehikel und fokussieren sich auf den Besitz und das Management von Immobilien, während traditionelle Immobilienunternehmen in der Regel sowohl in den Erwerb als auch in die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien involviert sind.
| REITs | Klassische Immobilienunternehmen | |
| Steuerliche Behandlung | Steuerbefreiung auf Unternehmensebene |
Unterliegen der Körperschaftssteuer auf Gewinne |
| Ausschüttung von Gewinnen | Mindestens 90 % der Gewinne müssen an Aktionäre ausgeschüttet werden | Keine festen Vorschriften zur Ausschüttung von Gewinnen |
| Anlagefokus | Fokus auf Immobilieninvestitionen (z.b. Mieteinnahmen, Hypotheken) |
Flexibler in der Wahl der Einnahmequellen (z.b. Immobilienentwicklung) |
| Flexibilität bei Reinvestitionen | Geringe Flexibilität da Großteil der Gewinne ausgeschüttet werden muss |
Höhere Flexibilität bei der Reinvestition von Gewinnen |
Mehr Informationen zu den Vorteilen von REITs für Anleger unter:
Vorteile und Herausforderungen für Unternehmen
Für Immobilienunternehmen bietet der REIT-Status sowohl bedeutende Vorteile als auch spezifische Herausforderungen. Während die steuerlichen Anreize und der Zugang zu einem breiten Kapitalmarkt verlockend sind, müssen Unternehmen strenge gesetzliche Anforderungen erfüllen, um diesen Status zu erhalten und zu behalten.
Vorteile für Immobilienunternehmen, die als REIT gelten
- Steuerbefreiung auf Unternehmensebene (keine Körperschaftssteuer auf Gewinne)
- Zugang zu einem breiten Investorenkreis durch Börsennotierung
- Möglichkeit, Kapital für Immobilienprojekte effizient zu beschaffen
- Größere Liquidität der Anteile durch Handel an der Börse
- Attraktiv für einkommensorientierte Anleger aufgrund regelmäßiger Dividendenausschüttungen
Ein wesentlicher Vorteil des REIT-Status ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Unternehmen, die als REIT anerkannt werden, müssen in den meisten Ländern keine Körperschaftssteuer auf ihre Gewinne zahlen, solange sie den Großteil ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Dies stellt eine erhebliche Ersparnis dar und erlaubt es REITs, mehr ihrer Erträge direkt an die Aktionäre weiterzugeben, was diese Unternehmen für Anleger besonders attraktiv macht.
Ein weiterer Vorteil ist der Zugang zu einem breiten Investorenkreis. REITs bieten eine attraktive Möglichkeit für Privatanleger, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Immobilien besitzen oder verwalten zu müssen. Durch die Notierung an der Börse erhalten REITs Zugang zu umfangreichem Kapital, das für die Akquisition und Verwaltung von Immobilienprojekten genutzt werden kann. Dieser Zugang zu frischem Kapital ermöglicht es REITs, ihr Immobilienportfolio stetig zu erweitern.
Darüber hinaus profitieren Immobilienunternehmen, die als REIT operieren, von einer größeren Liquidität im Vergleich zu privaten Immobiliengesellschaften. Die Anteile eines REITs können an der Börse gehandelt werden, was es für Anleger einfacher macht, ihre Investitionen zu veräußern, ohne dass Immobilien direkt verkauft werden müssen. Dies erhöht die Attraktivität eines REITs sowohl für private als auch institutionelle Investoren.
Herausforderungen bei der Erfüllung der Anforderungen
- Strenge gesetzliche Anforderungen an Einkommensstruktur (mindestens 75 % der Einnahmen aus Immobilien)
- Verpflichtung, mindestens 90 % der steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden auszuschütten
- Eingeschränkte Möglichkeiten zur Reinvestition von Gewinnen in neue Projekte
- Anforderungen an eine breite Aktionärsstruktur (mindestens 100 Aktionäre)
- Hoher administrativer Aufwand zur Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Vermeidung des Verlusts des REIT-Status
Die größten Herausforderungen für Unternehmen, die als REIT gelten wollen, liegen in den strengen gesetzlichen Anforderungen und der Einhaltung spezifischer Vorschriften. Um den REIT-Status zu erlangen, müssen Unternehmen einen erheblichen Teil ihrer Einkünfte aus Immobilieninvestitionen generieren. Mindestens 75 % der Erträge müssen in der Regel aus Miet- oder Hypothekeneinnahmen stammen. Dies kann Unternehmen in ihrer Investitionsstrategie einschränken, da sie sich stark auf Immobilien als primäre Einnahmequelle konzentrieren müssen.
Darüber hinaus besteht die Verpflichtung, mindestens 90 % der steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden auszuschütten, was die Möglichkeiten zur Reinvestition in neue Projekte einschränkt. Unternehmen haben dadurch weniger Flexibilität bei der Nutzung ihrer Gewinne für Wachstum oder Modernisierungen, da der Großteil der Erträge direkt an die Aktionäre zurückfließt.
Ein weiteres Hindernis besteht darin, dass REITs in vielen Ländern strenge Anforderungen an die Aktionärsstruktur erfüllen müssen. So muss ein REIT in der Regel eine breite Streuung der Aktionäre vorweisen, oft mit mindestens 100 Aktionären, und es darf keine zu starke Konzentration der Anteile auf wenige Investoren geben. Diese Anforderungen können besonders für kleinere Unternehmen, die den REIT-Status anstreben, schwer zu erfüllen sein.
Schließlich müssen REITs einer umfassenden regulatorischen Überwachung unterliegen, was oft zusätzliche administrative und rechtliche Kosten mit sich bringt. Unternehmen müssen sicherstellen, dass sie ständig die rechtlichen Vorgaben einhalten, da ein Verlust des REIT-Status erhebliche steuerliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Insgesamt überwiegen für viele Immobilienunternehmen die Vorteile des REIT-Status, insbesondere die steuerlichen Anreize und der Zugang zu einem breiten Kapitalmarkt. Die Herausforderungen bestehen jedoch in der strikten Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und der geringeren Flexibilität bei der Reinvestition von Gewinnen.