Was ist ein REIT?
Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, sind speziell strukturierte Unternehmen, die Kapital von Anlegern sammeln, um damit in Immobilien zu investieren. Sie bieten Anlegern eine attraktive Möglichkeit, an den Erträgen des Immobilienmarktes teilzuhaben, ohne direkt eigene Immobilien besitzen und verwalten zu müssen.
Erfahre hier, was genau ein REIT ist und wie sich diese Art der Kapitalanlage von anderen Investmentmöglichkeiten im Immobiliensektor unterscheidet.
Inhaltsverzeichnis
Definition eines REITs
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. Dabei unterliegt es speziellen gesetzlichen Regelungen, die beispielsweise vorschreiben, dass es hauptsächlich im Immobiliengeschäft tätig ist und Einnahmen fast vollständig an die Anteilseigner ausgeschüttet werden müssen.
Das macht REITs besonders für Investoren interessant, die ihr Portfolio gezielt mit Immobilien diversifizieren möchten und Wert auf ein stabiles, regelmäßiges Einkommen legen.
REITs fungieren als Kapitalsammelstelle für Anleger, um gemeinsam in ertragbringende Projekte im Immobiliensektor zu investieren. Dabei stehen je nach Unternehmen verschiedene Immobilienarten im Fokus, von Gewerbeimmobilien über Wohnimmobilien bis hin zu Infrastrukturprojekten oder landwirtschaftlichen Flächen.
Auf diese Weise bieten REITs eine attraktive Möglichkeit, breit diversifiziert in Immobilien zu investieren, ohne diese selbst kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.
Die ersten REITs wurden in den 1960er Jahren in den USA etabliert. Ziel war es, allen Anlegern die Möglichkeit zu geben, in große, diversifizierte Immobilienportfolios zu investieren, so wie sie sich normalerweise auch an anderen Anlageklassen beteiligen – durch den Kauf und Verkauf liquider Wertpapiere.
Mittlerweile gibt es REITs in über 40 Ländern auf der ganzen Welt. Obwohl sich die exakten gesetzlichen Regelungen in den einzelnen Ländern leicht unterscheiden können, orientieren sie sich alle grundsätzlich an den für US-REITs geltenden Bestimmungen.
Mehr dazu unter: Wann gilt ein Unternehmen als REIT?
Verschiedene Arten von REITs
REITs sind in verschiedene Kategorien unterteilt, darunter Equity REITs (Immobilienbesitz), Mortgage REITs (Immobilienfinanzierung) und Hybrid REITs (Kombination beider).
- Equity REITs: Diese REITs investieren direkt in Immobilien, besitzen und verwalten diese, und erzielen Erträge hauptsächlich durch Mieteinnahmen und gelegentliche Immobilienverkäufe.
- Mortgage REITs: Diese REITs konzentrieren sich auf die Finanzierung von Immobilien, indem sie Hypotheken oder immobilienbezogene Kredite vergeben, und verdienen durch Zinszahlungen.
- Hybrid REITs: Eine Kombination aus Equity und Mortgage REITs, die sowohl in Immobilien investieren als auch Hypotheken vergeben, um Erträge aus Mieten und Zinsen zu generieren.
Darüber hinaus lassen sich REITs auch in Public REITs und Private REITs einteilen. Public REITs sind börsennotierte, liquide und für Privatanleger zugängliche Immobilienunternehmen, während private REITs nicht an der Börse gehandelt werden, weniger liquide und nur für institutionelle oder akkreditierte Investoren verfügbar sind.
Und natürlich können REITs auch anhand der Immobilien Sektoren unterteilt werden, in denen sie tätig sind.
Mehr dazu unter: Welche Arten von REITs gibt es?
Grundlegende Merkmale eines REITs
Zu den grundlegenden Merkmalen von REITs zählen:
- Zugang zu Immobilien als Anlageklasse:
REITs bieten Anlegern einfachen Zugang zu breit diversifizierten Immobilieninvestments mit hoher Liquidität, ohne die direkten Herausforderungen des Immobilienbesitzes wie Verwaltung und Instandhaltung.
- Investition in alle Arten von Immobilien:
REITs investieren in verschiedene Immobilienarten, darunter sowohl klassische Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien als auch Infrastrukturprojekte oder landwirtschaftliche Flächen.
- Spezielle Struktur durch gesetzliche Vorgaben:
Um steuerliche Vorteile nutzen zu können, unterliegen REITs strengen gesetzlichen Vorgaben und sind daher verpflichtet, den Großteil ihres Einkommens als Dividenden auszuschütten und den Großteil ihrer Einnahmen aus Immobilieninvestitionen zu erzielen.
- Stabile Ertragsquellen:
REITs generieren Einnahmen hauptsächlich durch Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien und gelegentlich auch durch den Verkauf von Immobilien sowie Zinseinnahmen aus Hypotheken-Investitionen.
- Dividendenpolitik und Steuern:
REITs schütten den Großteil ihres steuerpflichtigen Einkommens an Aktionäre aus, wodurch sie geringe Unternehmenssteuern zahlen; die Dividenden werden nur auf Ebene der Aktionäre versteuert.
Zugang zu Immobilien als Anlageklasse
Immobilien gelten traditionell als wertstabile und renditestarke Anlageklasse. REITs ermöglichen es Anlegern, in diese Anlageform zu investieren, ohne selbst Immobilien zu erwerben oder zu verwalten. Im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestitionen bieten REITs den Vorteil einer höheren Liquidität, da sie an der Börse gehandelt werden. Investoren können so von den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung von Immobilien profitieren, ohne die typischen Herausforderungen und Kosten eines Immobilienbesitzes wie Instandhaltung oder Verwaltung tragen zu müssen.
Investition in alle Arten von Immobilien
REITs können in eine Vielzahl von Immobilienarten investieren, was Anlegern ermöglicht, ein breit diversifiziertes Portfolio aufzubauen. Zu den häufigsten Immobilienarten zählen gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren und Lagerhäuser. Zudem investieren viele REITs in Wohnimmobilien wie Apartmentkomplexe oder Wohnheime für Studenten oder Senioren. Weitere spezialisierte REITs legen ihren Fokus auf bestimmte Nischen, wie etwa Gesundheitsimmobilien (Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen), Infrastruktur (Mobilfunkmasten, Rechenzentren) oder Hotels und Casinos. Diese Vielfalt ermöglicht es Investoren, indirekt von verschiedenen Segmenten des Immobilienmarktes zu profitieren.
Spezielle Struktur durch gesetzliche Vorgaben
Ein REIT unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben, die von Land zu Land variieren, aber in der Regel bestimmte Kriterien erfüllen müssen, um als REIT anerkannt zu werden. In den meisten Ländern, darunter auch Deutschland und die USA, müssen REITs mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Zudem müssen sie einen Großteil ihrer Einnahmen aus Immobilieninvestitionen erzielen. Häufig ist auch vorgeschrieben, dass ein REIT breit diversifiziert sein und mindestens 75 % seines Vermögens in Immobilien oder immobilienbezogene Projekte investieren muss. Diese Regelungen sorgen dafür, dass REITs stark auf den Immobiliensektor fokussiert bleiben und steuerliche Vorteile genießen können.
Stabile Ertragsquellen
REITs erzielen ihre Einnahmen in erster Linie durch das Eigentum und die Verwaltung von Immobilien. Die häufigste Ertragsquelle sind Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien wie Bürogebäuden, Einkaufszentren, Wohnanlagen oder Logistikzentren. Neben den regelmäßigen Mieteinnahmen generieren REITs oft zusätzliche Erträge durch den Verkauf von Immobilien, wenn diese an Wert gewonnen haben. Darüber hinaus investieren einige REITs auch in Hypotheken oder immobilienbezogene Finanzierungen, aus denen sie Zinszahlungen als Einnahmen erzielen. Diese breiten Ertragsquellen bieten den Anlegern stabile und kontinuierliche Einkommensströme.
Dividendenpolitik und Steuern
REITs sind gesetzlich verpflichtet, den Großteil ihres steuerpflichtigen Einkommens – in der Regel mindestens 90 % – an ihre Aktionäre in Form von Dividenden auszuschütten. Diese Regelung macht REITs besonders attraktiv für Anleger, die nach regelmäßigen Erträgen suchen. Da REITs selbst auf Unternehmensgewinne meist keine oder nur geringe Steuern zahlen, erfolgt die Besteuerung nur auf der Ebene der Aktionäre. Die Anleger müssen die Dividenden als Einkommen versteuern, was je nach Steuersystem und Wohnsitz unterschiedlich gehandhabt wird.
REITs an der Börse
Public REITs werden wie Aktien an öffentlichen Börsen gehandelt, was sie für Anleger leicht zugänglich macht. Ein Anleger kann REIT-Anteile während der Handelszeiten kaufen und verkaufen, genauso wie bei anderen börsennotierten Wertpapieren. Diese Handelsmöglichkeit verleiht REITs eine hohe Liquidität im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestments, die in der Regel langfristige Kapitalbindungen erfordern.
Da REITs börsennotiert sind, unterliegen ihre Kurse den Schwankungen des Aktienmarktes, was kurzfristige Chancen, aber auch Risiken mit sich bringt. Die tägliche Handelbarkeit von REITs ermöglicht es Anlegern, schnell auf Marktveränderungen zu reagieren und Kapital flexibel einzusetzen.
Aktuell gibt es weltweit etwa 940 börsengelistete REITs in 40 verschiedenen Ländern, die von Privatanlegern gehandelt werden können. Über 200 REITs sind allein in den USA gelistet. Weitere große Märkte sind Kanada, Großbritannien, Singapur oder Hongkong. In Deutschland gibt es hingegen nur 5 Unternehmen, die als REIT an der Börse gehandelt werden.
Mehr dazu unter: Warum in REITs investieren?
REITs im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments
REITs bieten im Vergleich zu Investmentmöglichkeiten im Immobiliensektor eine höhere Liquidität, mehr Transparenz und regelmäßige Dividenden, während sie gleichzeitig eine einfachere Diversifikation ohne hohen Verwaltungsaufwand ermöglichen.
REITs vs. direkte Immobilieninvestitionen
Im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestitionen, bei denen der Anleger eine Immobilie erwirbt und diese selbst verwaltet, bieten REITs eine passive und diversifizierte Anlagemöglichkeit.
Anleger können durch den Kauf von REIT-Aktien indirekt in Immobilien investieren und von den Erträgen profitieren, ohne selbst für die Verwaltung, Finanzierung oder den Unterhalt von Immobilien verantwortlich zu sein. Zudem bieten REITs eine höhere Liquidität, da sie an der Börse gehandelt werden und somit leichter gekauft und verkauft werden können. Traditionelle Immobilieninvestitionen hingegen sind oft kapitalintensiv und mit langfristigen Verpflichtungen verbunden, während REITs den Einstieg in den Immobilienmarkt auch mit kleineren Beträgen ermöglichen.
- Passivität: REITs erfordern keine aktive Verwaltung, während direkte Immobilieninvestments Verwaltung und Instandhaltung erfordern.
- Diversifikation: REITs ermöglichen eine breite Streuung über verschiedene Immobilien, direkte Immobilieninvestments konzentrieren sich meist auf einzelne Objekte.
- Liquidität: REITs sind börsennotiert und leicht handelbar, direkte Immobilieninvestments sind illiquide und langfristig gebunden.
- Kapitalanforderungen: REITs ermöglichen Investitionen mit kleineren Beträgen, direkte Immobilieninvestments sind oft kapitalintensiv.
- Verantwortung: REIT-Anleger sind nicht für Verwaltung oder Finanzierung verantwortlich, direkte Immobilieninvestments erfordern Eigenverantwortung in diesen Bereichen.
REITs vs. klassische Immobilienfonds
REITs unterscheiden sich in mehreren Aspekten von klassischen Immobilienfonds.
Während klassische Immobilienfonds in der Regel weniger liquide sind und oft eine Mindesthaltefrist haben, bieten börsennotierte REITs jederzeitige Handelbarkeit. Anleger können bei REITs schnell und einfach Anteile kaufen oder verkaufen, während klassische Immobilienfonds in vielen Fällen nur zu bestimmten Zeitpunkten Rückgaben ermöglichen. Ein weiterer Unterschied liegt in der Dividendenpolitik: REITs sind gesetzlich verpflichtet, einen Großteil ihrer Erträge in Form von Dividenden auszuschütten, während klassische Fonds ihre Gewinne in der Regel reinvestieren. Darüber hinaus haben klassische Immobilienfonds oft höhere Verwaltungskosten und verlangen eine längere Kapitalbindung, was sie weniger flexibel macht als REITs.
- Liquidität: REITs sind börsennotiert und jederzeit handelbar, klassische Immobilienfonds haben oft begrenzte Rückgabemöglichkeiten.
- Dividenden: REITs schütten den Großteil ihrer Erträge als Dividenden aus, während klassische Fonds Gewinne meist reinvestieren.
- Kapitalbindung: REITs bieten flexiblen Zugang, klassische Fonds erfordern häufig langfristige Kapitalbindung.
- Verwaltungskosten: Klassische Immobilienfonds haben in der Regel höhere Verwaltungskosten im Vergleich zu REITs.
- Flexibilität: REITs ermöglichen schnelles Ein- und Aussteigen, klassische Fonds sind oft weniger flexibel in der Handhabung.
REITs als Teil eines diversifizierten Investment-Portfolios
Für Privatanleger bieten REITs eine attraktive Möglichkeit, am Immobilienmarkt teilzuhaben, ohne direkt in physische Immobilien investieren zu müssen. Da REITs börsennotiert sind, ermöglichen sie einen vergleichsweise einfachen Zugang zu Immobilien als Anlageklasse, die für viele Privatanleger sonst schwer erreichbar wäre.
Mit REITs können Anleger regelmäßig Erträge in Form von Dividenden erhalten und potenziell von Wertsteigerungen der zugrunde liegenden Immobilien profitieren, ohne die typischen Herausforderungen wie Immobilienverwaltung, Finanzierung oder Instandhaltung tragen zu müssen. Dies macht REITs zu einer idealen Wahl für Anleger, die ihr Portfolio um Immobilien erweitern möchten, ohne die Komplexität eines direkten Immobilienbesitzes.
REITs bieten eine einzigartige Möglichkeit zur Diversifikation, da sie typischerweise eine niedrige Korrelation zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen aufweisen. Immobilienmärkte entwickeln sich oft anders als der breite Aktienmarkt, was bedeutet, dass REITs das Risiko eines Portfolios senken können, indem sie es breiter streuen.
Zudem sind REITs auf verschiedene Immobiliensektoren wie Wohn-, Gewerbe-, Industrie- oder Spezialimmobilien spezialisiert, was eine zusätzliche Ebene der Diversifikation innerhalb des REIT-Sektors ermöglicht. Diese Diversifikation kann helfen, die Auswirkungen von Marktvolatilität abzufedern und stabile Erträge zu sichern, selbst wenn andere Teile des Portfolios unter Druck geraten.
Für Privatanleger, die auf der Suche nach stabilen und regelmäßigen Einkünften sowie langfristigen Wachstumschancen sind, sind REITs eine wertvolle Ergänzung zu einem diversifizierten Investment-Portfolio.