Essential Properties Realty Trust (EPRT) ist ein junger, wachstumsstarker Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf den Erwerb und die Verwaltung von Einzelmieter-Immobilien mit Netto-Mietverträgen spezialisiert hat.
EPRT fokussiert sich dabei auf Sale-and-Leaseback-Transaktionen mit mittelständischen Unternehmen, die dienstleistungsorientierte und erlebnisbasierte Geschäfte betreiben und dadurch kaum vom zunehmenden Trend zum E-Commerce betroffen sind.
Doch wie steht es um die langfristige Wertentwicklung der EPRT Aktie? In dieser Analyse wollen wir uns genauer mit dem Unternehmen beschäftigen, das Immobilienportfolio und die finanziellen Kennzahlen betrachten, um einen Ausblick auf die Wachstumschancen und Risiken zu geben. Legen wir los!
Inhaltsverzeichnis
Unternehmen und Geschäftsmodell
Überblick zum Unternehmen, Aktie und Geschäftsmodell von EPRT:
| Name | Essential Properties Realty Trust, Inc. |
| Sitz | Princeton, NJ |
| Gegründet | 2016 |
| Mitarbeiter | 40+ |
| Immobilien | 2000+ |
| Credit Rating | Fitch BBB |
Historie von Essential Properties Realty Trust
Als relativ junges Unternehmen im REIT Sektor kann Essential Properties Realty Trust noch keine lange Historie aufweisen. Wir bleiben gespannt, wie sich das Unternehmen entwickeln wird.
2016 gegründet als Essential Properties Realty Trust LLC
2018 umfirmiert in Essential Properties Realty Trust, Inc. und Börsengang an der NYSE
Geschäftsführung von Essential Properties Realty Trust
Die Geschäftsleitung von Essential Properties Realty Trust setzt sich aus erfahrenen Führungskräften mit tiefem Fachwissen im REIT-Sektor zusammen.
Chief Executive Officer (CEO)
Pete Mavoides ist seit 2016 CEO von Essential Properties Realty Trust. Davor war er als COO bei Spirit Realty Capital tätig, einem REIT im gleichen Sektor, wo er maßgeblich zur Transformation des Unternehmens von einem privaten zu einem börsennotierten Unternehmen beitrug. Spirit wurde kürzlich von Realty Income übernommen. Er verfügt somit über umfassende Erfahrung in der Entwicklung von REITs, und EPRT durchläuft eine ähnliche Entwicklung, da das Unternehmen erst 2016 gegründet und seit 2018 an der Börse gelistet ist.
Chief Financial Officer (CFO)
Mark E. Patten ist seit 2020 der CFO von Essential Properties Realty Trust, Inc. Zuvor war er in derselben Rolle bei CTO Realty Growth beschäftigt und verfügt daher über langjährige Erfahrung im Finanzmanagement von REITs.
Chief Accounting Officer (CAO)
Timothy J. Earnshaw ist seit 2020 als CAO bei Essential Properties Realty Trust. Zuvor war er seit 2017 als Controller im Unternehmen tätig. Er verfügt über umfangreiche Berufserfahrung im Rechnungswesen und in leitenden Positionen bei verschiedenen REITs.
| Aktie | NYSE: EPRT |
| Gelistet | S&P SmallCap 600 |
| IPO | 2018 |
| Marktkapitalisierung (11.10.24) | 5,7 billion USD |
| Kurs (11.10.24) | 32,51 USD |
| Dividendenrendite (11.10.24) | 3,57% |
Aktionärsstruktur
Über 99% der EPRT Aktien befinden sich im Freefloat (Streubesitz).
Die größten Aktionäre sind BlackRock mit einem Anteil von 17%, gefolgt von Vanguard mit 15%. Weitere bedeutende Aktionäre sind State Street sowie Wellington Trust mit jeweils etwas über 5% der Anteile.
Geschäftsmodell
EPRT acquires, owns and manages single-tenant properties that are net leased to middle-market companies operating in service-oriented or experience-based businesses
EPRT kauft, besitzt und verwaltet freistehende Einzelmieter-Immobilien, die mit Netto-Mietverträgen an mittelständische Unternehmen in dienstleistungs- oder erlebnisorientierten Geschäftsfeldern vermietet werden.
Die Mieter kommen hier also selbst für Nebenkosten wie Steuern, Versicherung, Instandhaltung etc. auf, was die Kostenstruktur für EPRT stark vereinfacht.
EPRT konzentriert sich zudem auf Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Das bedeutet, Unternehmen verkaufen ihre Immobilien an EPRT und mieten diese anschließend langfristig zurück. Der Verkäufer profitiert, indem er Kapital freisetzt, während der Käufer einen langfristigen, stabilen Mieter erhält, was ihm eine zuverlässige Einkommensquelle bietet.
Anders als bei klassischen Einzelhandels-Immobilien sind die typischen Mieter von EPRT in ihrem Geschäft weniger durch den wachsenden Trend zum E-Commerce bedroht.
Das Geschäft verteilt sich über die gesamte USA. EPRT besitzt Immobilien in 49 Bundesstaaten.
Quelle: https://essentialproperties.com/portfolio/
Immobilienportfolio
Zuerst verschaffen wir uns einen Überblick über das Immobilienportfolio von EPRT:
Anzahl an Immobilien in Bestand
Das Unternehmen kann den eigenen Immobilienbestand durch Zukäufe kontinuierlich steigern.
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
|
|
properties |
1873 |
1653 |
1451 |
1181 |
1000 |
677 |
|
growth (y/y) |
13,31% |
13,92% |
22,86% |
18,10% |
47,71% |
|
|
growth (5y) CAGR |
22,57% |
|||||
|
occupancy |
99,80% |
99,90% |
99,90% |
99,70% |
100,00% |
100,00% |
|
WALE (years) |
14 |
13,9 |
14 |
14,5 |
14,6 |
14,2 |
Die Vermietungsquote bewegt sich kontinuierlich nahe der Vollauslastung.
Auch die WALE (weighted average lease expiry) bzw. durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt mit knapp 15 Jahren auf einem sehr hohen Niveau.
Diversifikation des Immobilienportfolios
Sehen wir uns als nächstes an, wie das Immobilienportfolio von EPRT aufgestellt ist.
Geografische Diversifikation:
Quelle: EPRT_SEPTEMBER-2024_Investor-Presentation
Branchen Diversifikation:
Quelle: EPRT_SEPTEMBER-2024_Investor-Presentation
Mieter Diversifikation:
Quelle: EPRT_SEPTEMBER-2024_Investor-Presentation
Fazit zum Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio von EPRT zeichnet sich durch eine hervorragende Diversifikation aus, sowohl geografisch als auch hinsichtlich der Branchen und Mieter. Diese breite Streuung minimiert das Risiko einer hohen Abhängigkeit von einzelnen Faktoren und sorgt für eine besondere Stabilität des Portfolios.
Der Fokus auf Mieter im erlebnis- und dienstleistungsorientierten Sektor, sowie einige Convenience-Stores und Lebensmittelhändler, sorgt dafür, dass die Bedrohung für Einzelhändler durch den zunehmenden E-Commerce Trend für das Portfolio von EPRT kaum eine Rolle spielt. Das sorgt für finanzielle Sicherheit, was sich auch an der sehr geringen Leerstandsquote erkennen lässt.
Durch Zukäufe kann das Immobilienportfolio kontinuierlich erweitert werden. Über die vergangenen Jahre zeigte sich ein starkes Wachstum, das auch weiterhin angestrebt wird.
Insgesamt beweist sich das Immobilienportfolio von EPRT als stark aufgestellt und punktet in allen relevanten Bereichen.
Bewertung Immobilienportfolio: 🟩
Geschäftsentwicklung
Als nächstes wollen wir uns mit der Geschäftsentwicklung von EPRT genauer auseinandersetzen. Dazu werfen wir einen Blick auf relevante Finanzkennzahlen.
Revenue (Umsatz)
Als Erstes sehen wir uns hier die Umsatzentwicklung an. Denn diese ist ein wichtiger Indikator für das Wachstum des Geschäfts und stellt den Grundpfeiler für zukünftige Profitabilität dar.
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
2017 |
2016 |
|
|
Total Revenue |
359.595 |
286.506 |
230.234 |
164.009 |
139.357 |
96.223 |
54.449 |
15.520 |
|
growth (YoY) |
25,51% |
24,44% |
40,38% |
17,69% |
44,83% |
76,72% |
250,83% |
|
|
growth (5y) CAGR |
30,17% |
39,39% |
71,50% |
Daher ist auch das extrem starke Wachstum zu Geschäftsbeginn nicht ungewöhnlich.
Lediglich im Pandemie-Jahr 2020 gab es einen deutlichen Einbruch des Wachstums, das sich aber direkt wieder erholt hat.
In den letzten zwei Jahren lag das Wachstum bei starken 25%, hier wird es spannend sein zu beobachten, wie sich dieses in den nächsten Jahren weiterentwickelt.
Entwicklung der Mieten auf bestehender Fläche:
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
|
|
Same Store Rent Growth |
1,50% |
1,60% |
1,30% |
-2,50% |
1,70% |
1,80% |
AFFO (Adjusted Funds from Operations) / Erträge aus dem Geschäftsbetrieb
Nun wollen wir uns mit der Ertragskraft beschäftigen.
Dazu betrachten wir die wichtigste Kennzahl für REITs, die AFFO bzw. AFFO/share.
|
2024 |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
|
|
AFFO |
253.397 |
208.825 |
158.000 |
106.995 |
86.251 |
48.442 |
|
|
growth (YoY) |
21,34% |
32,17% |
47,67% |
24,05% |
78,05% |
138,20% |
|
|
growth (5y) CAGR |
39,22% |
59,33% |
79,08% |
Die Entwicklung des AFFO verläuft ähnlich wie die Umsatzentwicklung. Auch hier wurde das starke Anfangswachstum des Unternehmens 2020 zwischenzeitlich ausgebremst, konnte dann aber wieder anspringen. Im letzten Jahr lag der Zuwachs noch immer über 20%. Aufgrund der relativ kurzen Historie werden aber auch hier erst die Entwicklungen in den nächsten Jahren interessant.
Wichtiger ist sowieso die Entwicklung des AFFO/share:
|
2024e |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
|
|
AFFO / share |
1,73 $ |
1,65 $ |
1,53 $ |
1,34 $ |
1,11 $ |
1,14 $ |
1,08 $ |
|
growth (YoY) |
4,85% |
7,84% |
14,18% |
20,72% |
-2,63% |
5,56% |
|
|
growth (5y) CAGR |
8,70% |
8,85% |
Nach dem Pandemie bedingten Einbruch im Jahr 2020, in dem das Ergebnis dementsprechend deutlich hinter den Schätzungen zurückblieb, konnte das Unternehmen beim Ertragsergebnis in den zwei Folgejahren schnell wieder deutlich zulegen.
Seither konnten die Schätzungen stets übertroffen werden.
Wenn wir von einem Mittelwert der aktuellen Guidance für 2024 von 1,73 USD ausgehen, wird das Ertragswachstum auch in diesem Jahr stark bleiben und auch die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate auf Sicht von 5 Jahren in einem Bereich von über 8 Prozent halten.
AFFO Marge
Um die Rentabilität einzuordnen, betrachten wir nun die AFFO Marge.
Jetzt bleibt abzuwarten, ob es den Unternehmen gelingt, dies in den folgenden Jahren beizubehalten.
Fazit zur Geschäftsentwicklung
Das Fazit zur bisherigen Geschäftsentwicklung von Essential Properties Realty Trust fällt positiv aus, auch wenn das Unternehmen noch relativ jung ist.
Das starke Umsatzwachstum in den Anfangsjahren war zu erwarten, wurde jedoch durch die Pandemie im Jahr 2020 deutlich gebremst. EPRT zeigte danach jedoch eine beeindruckende Erholungsphase. Mit einem kontinuierlichen Ertragswachstum und einer stabilen AFFO-Marge von rund 70% positioniert sich EPRT weiterhin stark.
Die kommenden Jahre werden zeigen, ob das Unternehmen diese positive Dynamik aufrechterhalten kann.
Bewertung Geschäftsentwicklung: 🟩
Dividendenentwicklung
Gerade für REIT-Investoren spielt die Dividende eine wichtige Rolle. Daher wollen wir uns im nächsten Abschnitt angucken, wie sich die Dividende bei EPRT entwickelt hat.
|
2024e |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
|
|
Dividend / share |
1,16 $ |
1,12 $ |
1,075 $ |
1,00 $ |
0,93 $ |
0,88 $ |
|
growth (YoY) |
3,57% |
4,19% |
7,50% |
7,53% |
5,68% |
|
|
growth (5y) CAGR |
5,68% |
Obwohl die jährlichen Wachstumsraten von etwa 7% auf um die 4% zurückgegangen sind.
Die letzte Dividendenerhöhung erfolgte erst kürzlich im Q2 2024.
Für dieses Jahr kann daher mit einer Gesamtdividende von 1,16 USD gerechnet werden.
Demzufolge ergibt sich in den letzten 5 Jahren eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von über 5,6%.
DIvidendenrendite
Bei einer voraussichtlichen Dividende von 1,16 USD in 2024 und einem Kurs von aktuell 32,51 USD liegt die aktuelle Dividendenrendite bei 3,57%.
Während in früheren Jahren deutlich über 70% der Erträge für die Dividende aufgewendet werden musste, liegt die Ausschüttungsquote mittlerweile nur noch unter 70%.
Die Dividende ist daher mehr als ausreichend gedeckt und kann als sicher angesehen werden.
Fazit zur Dividendenentwicklung
EPRT konnte die Dividende trotz seiner relativ kurzen Historie bereits in jedem Jahr anheben. In Anbetracht dessen, dass es sich um ein relativ junges und wachstumsstarkes Unternehmen handelt, können sich Investoren mit der Dividendenrendite, die sich über die letzten Jahre in einem Bereich zwischen 3,5 und 4,5 Prozent bewegt hat, durchaus zufriedengeben. Die Ausschüttungsquote untermauert zudem die Sicherheit der Dividende.
Bewertung Dividendenentwicklung: 🟩
Verschuldung
Im letzten Teil der Finanzkennzahlen steht die Verschuldung im Fokus.
Sowohl die Vermögenswerte (Assets) als auch die Schulden (Debt) steigen kontinuierlich an.
Nach den beiden Ausreißern in den Anfangsjahren konnte sich die Fremdkapitalquote mittlerweile auf einem gesunden Niveau im Bereich um die 35% einpendeln.
Wichtiger ist jedoch, wie die Schulden vom operativen Ergebnis gedeckt werden.
Die Verschuldung konnte in den letzten Jahren von einem Wert deutlich über dem 7-fachen des AFFO kontinuierlich gesenkt werden und beträgt mittlerweile nur noch das 6,5-fache.
Das ist gerade im Vergleich zu anderen REITs aus der Branche ein ganz guter Wert, hier liegen Unternehmen wie O oder NNN bei deutlich über dem 7-fachen.
Interessant im Zusammenhang mit den Schulden sind zudem folgende zwei Kennzahlen:
avg. debt maturity (durchschnittliche Fälligkeit der Schulden)
avg. interest rate (durchschnittlicher Zinssatz)
|
Jahr |
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
2018 |
|
avg. debt maturity |
4,9 |
5,2 |
5,6 |
4,7 |
5,2 |
4,1 |
|
avg. interest rate |
3,60% |
3,30% |
2,90% |
3,80% |
Die durchschnittliche Fälligkeit der Schulden bei EPRT bewegte sich bisher stets im Bereich von etwa 5 Jahren, was für ein so junges Unternehmen durchaus üblich ist.
Der durchschnittliche Zinssatz ist über die Jahre weitgehend stabil geblieben und schwankte zwischen 3,00 % und 4,00 %.
Deutlich zu erkennen ist, dass EPRT die Niedrigzinsphase genutzt hat, um 2021 Schulden langfristig zu einem niedrigen Zinssatz zu sichern.
Werfen wir einen genaueren Blick auf die Strukturierung der Schulden:
EPRT weist eine gut organisierte Schuldenstruktur auf, die sich langfristig bis ins Jahr 2031 erstreckt. Die Schulden sind dabei über die Jahre hinweg gleichmäßig verteilt, was eine stabile und vorausschauende Finanzplanung widerspiegelt.
Insgesamt zeigt sich, dass EPRT in der Lage ist, die Schuldenstruktur gut zu managen.
Dividend+Interest Coverage-Ratio (AFFO)
Um abschließend die finanzielle Stabilität und die Fähigkeit zur Aufrechterhaltung der Dividendenzahlungen zu bewerten, sehen wir uns die Dividend+Interest Coverage-Ratio (AFFO) an. Diese gibt Aufschluss darüber, wie gut EPRT in der Lage ist, seine Dividenden- und Zinszahlungen aus den Adjusted Funds From Operations (AFFO) zu decken.
|
2023 |
2022 |
2021 |
2020 |
2019 |
|
|
AFFO |
253.397 |
208.825 |
158.000 |
106.995 |
86.251 |
|
interest expenses |
52.597 |
40.370 |
33.614 |
29.651 |
27.037 |
|
Dividend total |
168.231 |
141.691 |
112.334 |
86.475 |
63.903 |
|
Dividend+Interest Coverage-Ratio (AFFO) |
114,75% |
114,70% |
108,26% |
92,14% |
94,84% |
Obwohl die Aufwendungen für Dividenden und Zinsen kontinuierlich ansteigen, sind diese durch die ebenfalls kontinuierlich steigenden Erträge gut gedeckt. Gerade in den letzten Jahren kam es zu einem Überschuss, was die finanzielle Stabilität von EPRT unterstreicht.
Fazit zur Verschuldung
Das Unternehmen hat es geschafft, die Fremdkapitalquote auf ein solides Niveau von rund 35% zu stabilisieren, nachdem diese in den Anfangsjahren deutlich höher ausfiel. Besonders hervorzuheben ist die kontinuierliche Senkung der Verschuldung im Verhältnis zum AFFO, die auf das 6,5-fache gesenkt werden konnte.
Die Schuldenstruktur von EPRT ist langfristig gut organisiert, mit stabilen Zinssätzen und einer gleichmäßigen Verteilung der Verbindlichkeiten über die nächsten Jahre.
Trotz steigender Ausgaben für Dividenden und Zinsen sind diese gut von den Erträgen gedeckt. Dies zeigt die solide finanzielle Stabilität des Unternehmens und seine Fähigkeit, auch in einem wachstumsstarken Umfeld verantwortungsvoll mit Schulden umzugehen.
Bewertung Verschuldung: 🟩
Bewertung der EPRT Aktie
Jetzt haben wir einen guten Überblick zu den Finanzkennzahlen und wissen, wie das Unternehmen fundamental aufgestellt ist.
Wie sieht es aber nun konkret mit der Bewertung aus?
Dazu sehen wir uns als Erstes das Price-to-AFFO ratio, also das Kurs-Ertrags-Verhältnis an.
Price-to-AFFO ratio (Kurs-Ertrags-Verhältnis)
Die EPRT Aktie wurde vor einigen Jahren noch mit einem Kurs-Ertrags-Verhältnis zum AFFO im Bereich von 20x gehandelt. In den vergangenen zwei Jahren ist die Bewertung allerdings auf das Niveau von 15x gefallen.
Das wirkt auf den ersten Blick im Vergleich zu früher also deutlich günstiger.
Wie sieht es aktuell aus?
| date | stock price | AFFO/share | AFFO Rendite | Price / AFFO |
| 11.10.2024 | 32,51 | 1,69 $ | 5,20% | 19,24 x |
Ist EPRT derzeit unterbewertet und eine Kaufgelegenheit oder nicht?
Um diese Frage zu beantworten, werden wir den Kurs der EPRT Aktien im Zusammenhang mit der AFFO-Rendite des Unternehmens und der „risikofreien“ Rendite von 10-jährigen US-Staatsanleihen betrachten.
Schließlich haben Investoren durch den schnellen Anstieg der Zinsen heutzutage wieder eine “sichere” Alternative und müssen ihr Geld nicht unbedingt in REITs stecken.
Der Kurs der EPRT Aktien muss also so weit sinken, dass ein Investment hier wieder interessant wird.
Sehen wir uns den Kursverlauf an:
|
date |
10y t-bills yield |
stock price |
AFFO Rendite |
Price / AFFO |
Risikoprämie |
|
29.12.23 |
3,88% |
25,56 |
6,46% |
15,49 x |
2,58% |
|
30.12.22 |
3,88% |
23,47 |
6,52% |
15,34 x |
2,64% |
|
31.12.21 |
1,52% |
28,83 |
4,65% |
21,51 x |
3,13% |
|
31.12.20 |
0,93% |
21,2 |
5,24% |
19,10 x |
4,31% |
|
31.12.19 |
1,92% |
24,81 |
4,59% |
21,76 x |
2,67% |
|
31.12.18 |
2,69% |
13,84 |
7,80% |
12,81 x |
5,11% |
Leider haben wir bei EPRT noch keine lange Historie, sodass wir uns mit den zur Verfügung stehenden Daten zufriedengeben müssen.
Klammern wir die Sonderfälle – das Pandemie-Jahr 2020 und das erste Jahr an der Börse 2018 – aus, dann, kommen wir auf eine durchschnittliche Risikoprämie von 2,75%.
Investoren waren in der Vergangenheit demnach mit einem Aufschlag von 2,75% zur Rendite von Staatsanleihen zufrieden.
Als Staatsanleihen im Bereich von 1,5% bis 2% lagen, konnte man sich mit einer AFFO Rendite im Bereich von 4,5% zufriedengeben. Das entspricht einem Preis/AFFO-Verhältnis im Bereich von 21x.
Mit Staatsanleihen im Bereich von 4% wird hingegen eine AFFO Rendite im Bereich von 6,5% gefordert, was einem Preis/AFFO-Verhältnis im Bereich von 15x entspricht.
Das erklärt den kräftigen Abschlag beim Preis/AFFO-Verhältnis und lässt den Faktor um die 15x auf einmal gar nicht mehr so günstig erscheinen, wie zuvor.
Und wie sieht es aktuell aus?
|
date |
10y t-bills yield |
stock price |
AFFO/share |
AFFO Rendite |
Price / AFFO |
premium |
|
11.10.2024 |
4,08% |
32,51 |
1,69 $ |
5,20% |
19,24 x |
1,12% |
Beim aktuellen AFFO/share (TTM) von 1,69$ und 10y t-bill yields von 4,08% liegt die Risikoprämie bei 1,12% und somit deutlich unter dem Durchschnitt der letzten Jahre.
EPRT ist demnach aktuell also deutlich überbewertet.
EPRT Aktie Prognose
Wagen wir uns auf Basis unserer Daten an eine Prognose der EPRT Aktie:
|
t-bill |
prämie |
affo rendite |
AFFO/share |
Price |
Price / AFFO |
|
5,00% |
2,75% |
7,75% |
1,69 $ |
21,81 $ |
12,90 x |
|
4,75% |
2,75% |
7,50% |
1,69 $ |
22,53 $ |
13,33 x |
|
4,50% |
2,75% |
7,25% |
1,69 $ |
23,31 $ |
13,79 x |
|
4,25% |
2,75% |
7,00% |
1,69 $ |
24,14 $ |
14,29 x |
|
4,00% |
2,75% |
6,75% |
1,69 $ |
25,04 $ |
14,81 x |
|
3,75% |
2,75% |
6,50% |
1,69 $ |
26,00 $ |
15,38 x |
|
3,50% |
2,75% |
6,25% |
1,69 $ |
27,04 $ |
16,00 x |
|
3,25% |
2,75% |
6,00% |
1,69 $ |
28,17 $ |
16,67 x |
|
3,00% |
2,75% |
5,75% |
1,69 $ |
29,39 $ |
17,39 x |
Mit Staatsanleihen aktuell auf 4% liegt der faire Kurs (bei geforderter Risikoprämie von 2,75%) im Bereich von 25$.
Sollten Staatsanleihen wieder auf 3% sinken, wäre ein Kurs in einem Bereich von 29$ denkbar.
Sollten Staatsanleihen weiter auf 5% steigen, könnte der Kurs in einen Bereich von 21$ sinken.
Für eine Prognose des Aktienkurses lassen sich sowohl die Renditen der Staatsanleihen, die geforderte Risikoprämie sowie das AFFO/Share individuell den eigenen Annahmen nach anpassen.
Meine persönliche Prognose für das nächste Jahr:
Prognose 1: Bull Case
Staatsanleihen geben im Rahmen der Zinssenkungen um etwa 75 Basispunkte nach und pendeln sich in einem Bereich über 3% ein.
EPRT kann das AFFO/Share im nächsten Jahr auf die prognostizierten 1,74 USD erhöhen.
Da das junge Unternehmen noch sehr Wachstumsstark ist forde ich lediglich eine Risikoprämie von 1,75%.
Etablierte, konservativere Unternehmen in diesem Bereich, wie etwa NNN Reit oder Realty Income, wachsen durchschnittlich mit etwa 4 bis 5% AFFO/share währen EPRT bei über 8% liegt. Die Risikoprämie von NNN Reit liegt etwa bei 3,25%. In diesem Szenario halten wir es daher wie folgt: doppeltes Ertragswachstum= halbe Risikoprämie.
|
t-bill |
premium |
affo rendite |
AFFO/share |
price |
price / AFFO |
|
3,25% |
1,75% |
5,00% |
1,75 $ |
35,00 $ |
20,00 x |
In diesem Szenario sollte der Kurs der EPRT Aktie in den Bereich um 35,00 $ steigen und die Bewertung wieder in den Bereich bei 20x klettern.
Der aktuelle Kurs liegt mit 32,51 $ deutlich darunter.
Daraus ergäbe sich ein Kurspotenzial von 7,66%
Dazu kommt die Dividendenrendite von 3,57%
Somit käme es zu einer Gesamtrendite von 11,23% in einem Jahr.
Prognose 2: negatives Szenario
Staatsanleihen geben im Rahmen der Zinssenkungen um weitere 50 – 100 Basispunkte nach und EPRT kann das AFFO/Share im nächsten Jahr auf die prognostizierten 1,75 USD erhöhen. Wir fordern nach wie vor die durchschnittliche Risikoprämie von 2,75%.
|
t-bill |
premium |
affo rendite |
AFFO/share |
price |
price / AFFO |
|
3,25% |
2,75% |
6,00% |
1,75 $ |
29,17 $ |
16,67 x |
In diesem Szenario sollte der Kurs der EPRT Aktie im Bereich von 29 $ liegen.
Der aktuelle Kurs liegt mit 32,51 $ deutlich darüber.
EPRT Aktie wäre daher momentan auf diesem Kursniveau kein Kauf und erst wieder in einem Bereich von 25 $ interessant.
EPRT Aktie: Analysten Einschätzungen
Werfen wir noch kurz einen Blick auf die aktuellen Prognosen der Analysten zur EPRT Aktie:
|
Analyst |
Firm |
Rating |
Kursziel |
Datum |
|
|
Greg McGinniss |
Scotiabank |
🟨 |
Hold |
$30 → $32 |
Oct 11, 2024 |
|
Ki Bin Kim |
Truist Securities |
🟩 |
Buy |
$33 → $36 |
Oct 03, 2024 |
|
Connor Siversky |
Wells Fargo |
🟩 |
Buy |
$34 → $37 |
Oct 01, 2024 |
|
Simon Yarmak |
Stifel |
🟩 |
Buy |
$32 → $36 |
Sep 26, 2024 |
|
Sheila McGrath |
Evercore ISI |
🟨 |
Hold |
$33 → $34 |
Sep 16, 2024 |
|
James Feldman |
Wells Fargo |
🟩 |
Buy |
$31 → $34 |
Aug 26, 2024 |
|
RJ Milligan |
Raymond James |
🟩 |
Buy |
$28 → $33 |
Aug 21, 2024 |
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Jay Kornreich |
Wedbush |
🟩 |
Buy |
→ $34 |
Aug 19, 2024 |
(letzte 3 Monate; Stand Oktober 2024)
Fazit zur Bewertung
Mit der Bewertung der EPRT Aktie tue ich mich etwas schwerer.
Mit Staatsanleihen, die kürzlich wieder auf 4% gesprungen sind und angesichts des aktuellen Price/AFFO von 19,24x und einem Kurs um die 32,50 USD wirkt die Aktie deutlich überbewertet.
Eine faire Bewertung würde meiner klassischen Annahmen nach eher im Bereich von 25 USD mit einem Price/AFFO unter 15x liegen.
Allerdings handelt es sich bei EPRT um ein junges und noch immer wachstumsstarkes Unternehmen, wodurch eine höhere Bewertung im Vergleich zu konservativen REITs in diesem Bereich durchaus vertretbar wäre. Daher ist die Annahme im positiven Szenario, dass das Price/AFFO Verhältnis wieder in den Bereich über 20x zurückläuft, gar nicht so abwegig.
Obwohl der Kurs der EPRT Aktie in Hoffnung auf weiter fallende Zinsen der tatsächlichen Entwicklung etwas vorrausgelaufen und ein Rücksetzer des Kurses in nächster Zeit wahrscheinlich ist, stehen die Chancen ganz gut, dass EPRT trotzdem schnell in die wieder angezogene Bewertung hineinwächst.
Auf langfristige Sicht bleibt die EPRT Aktie selbst beim aktuellen Kurs daher trotzdem attraktiv.
Ich bin leider bisher noch nicht investiert, finde das Unternehmen aber sehr spannend und bei Kursen unter 30 $ würde ich eine erste Position aufbauen.
Bewertung: 🟨
Fazit
Kommen wir zum Fazit der EPRT Aktien Analyse:
Immobilienportfolio 🟩
Das Immobilienportfolio ist durch eine breite geografische und branchenbezogene Diversifikation hervorragend aufgestellt und zeigt kontinuierliches Wachstum durch strategische Zukäufe.
Geschäftsentwicklung 🟩
Die Geschäftsentwicklung ist positiv, da das noch sehr junge Unternehmen selbst nach pandemiebedingten Rückschlägen eine starke Erholung zeigte, kontinuierliches Ertragswachstum verzeichnet und sich mit einer stabilen AFFO-Marge gut positioniert hat.
Dividendenentwicklung 🟩
Mit einer stabilen Dividendenrendite zwischen 3,5 und 4,5 Prozent sowie einer sicheren Ausschüttungsquote bietet das wachstumsstarke Unternehmen seinen Investoren attraktive und verlässliche Dividendenzahlungen, die trotz der kurzen Historie bereits jährlich angehoben werden.
Verschuldung 🟩
EPRT hat seine Fremdkapitalquote auf etwa 35% stabilisiert und die Verschuldung auf das 6,5-fache des AFFO gesenkt, während die langfristig gut organisierte Schuldenstruktur mit stabilen Zinssätzen und gleichmäßiger Verbindlichkeitsverteilung zeigt, dass das Unternehmen trotz steigender Ausgaben für Dividenden und Zinsen finanziell stabil bleibt und verantwortungsvoll mit Schulden umgeht.
Aktienkurs Bewertung 🟨
Obwohl ich mich mit der aktuellen Bewertung der EPRT-Aktie schwer tue, da sie bei einem Price/AFFO von 19,24x und einem Kurs von rund 32,50 USD überbewertet erscheint, könnte das Wachstumspotenzial des jungen Unternehmens eine höhere Bewertung rechtfertigen, weshalb ein Rückgang unter 30 USD für mich ein attraktiver Einstiegspunkt wäre.
Gesamt 🟩🟩🟩🟩🟨
Ich finde EPRT ein sehr spannendes Investment im Sektor der Einzelhandels-Gewerbeimmobilien mit soliden Finanzkennzahlen und starken Wachstumsaussichten.
Leider habe ich bisher den Einstieg verpasst, aber wenn der Aktienkurs wieder etwas zurückkommt, werde ich hier eine erste Position aufbauen.
Chancen
Das solide Geschäftsmodell mit robusten Finanzkennzahlen und sehr starken Wachstumsaussichten kann auch in Zukunft für eine anhaltende Wertentwicklung durch steigende Immobilienwerte und Mieteinnahmen sorgen, wobei Anleger davon durch Kursgewinne und steigende Dividenden profitieren können.
Risiken
Ich sehe bei EPRT derzeit keine akuten Risiken in Bezug auf den Ausfall bestimmter Kunden oder Bedrohungen für das Geschäftsmodell an sich. Natürlich könnten einzelne Mieter im Falle einer Rezession in den USA aufgrund der service- und erlebnisorientierten Geschäfte stärker davon betroffen sein. Zudem bleiben die allgemeinen Risiken für REITs, die allerdings den gesamten Sektor betreffen. Darunter etwa ein Anstieg der Finanzierungskosten durch weiter steigende Zinsen oder unvorhersehbare externe Einflüsse wie die Immobilienkrise 2008 und die Pandemie 2020.
Insgesamt schätze ich die Chancen bei EPRT höher ein als die Risiken, da das solide Geschäftsmodell und die starken Wachstumsaussichten die allgemeinen Marktrisiken überwiegen.
Lass mich gerne wissen, wie du die EPRT Aktie einschätzt.
Ich würde mich über einen Austausch darüber freuen!
Quellenangaben:
https://investors.essentialproperties.com/
https://www.sec.gov/
https://www.cnbc.com/quotes/US.10
Transparenzhinweis: Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ist der Autor nicht in der EPRT Aktie investiert.
Keine Anlageberatung! Bitte beachte den Haftungssauschluss.